Retour aux articles

Conditions de recevabilité de l’appel en garantie d’un syndicat de copropriétaires

Civil - Immobilier
27/02/2020
Le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat. En outre, une demande en garantie contre une personne morale placée en liquidation judiciaire est recevable.
Le propriétaire de deux appartements situés sous une toiture-terrasse dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis se plaignait d’infiltrations. Il a assigné, de ce fait, le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts.
Ce dernier a appelé en garantie son assureur ainsi que la société ayant effectuée l’isolation du bâtiment, celle-ci ayant été placée en liquidation judiciaire en cours d’instance.

Les demandes du syndicat des copropriétaires ont été rejetées par les juges du fond.

Concernant la société d’isolation, les juges ont estimé que du fait de sa liquidation judiciaire, aucune condamnation ne pouvait intervenir à son encontre. La demande en garantie dirigée contre elle devait donc être déclarée irrecevable.

Pour le syndicat des copropriétaires, la liquidation d’une personne morale n’a pas pour effet de la faire échapper à toute action en garantie.
Argument retenu par la Cour de cassation. En effet, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers (C. com., art. L. 622-21) mais seulement jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance (C. com., art. L. 622-22). La Cour précise que les actions en justice « sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation de créances et à la fixation de leur montant ».
La décision de la cour d’appel est censurée sur ce point au visa des articles L. 622-21, L. 622-22 et L. 641-3 du Code de commerce.

S’agissant de l’appel en garantie contre l’assureur, les juges du fond ont considéré que le syndic, qui défendait à une action formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, devait être habilité par l’assemblée générale pour ce faire.
En effet, aux termes de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars), « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ». Néanmoins, précise son alinéa 3, une telle autorisation n’est pas nécessaire « pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».
Dès lors, la décision de la cour d’appel ne pouvait qu’être également censurée sur ce point. Ce qu’a fait la Cour de cassation au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 : « Le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété ».

Sur l’interruption des instances en cours, v. Le Lamy Droit commercial, nos 3320 et s.
Sur les conditions de l’action en justice du syndic, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 5344.
Source : Actualités du droit